Airbnb aspira a dominar el mundo. En la presentación de resultados de este año, su cofundador y consejero delegado, Brian Chesky, describió lo que considera los principales mercados de expansión del gigante del alquiler a corto plazo: México y Brasil en América; en Asia, Japón, India, Corea del Sur y China, para los residentes chinos que quieran viajar fuera del país; y más allá, en Alemania, Italia y España en Europa, donde ya tiene un importante mercado.
¿Qué conecta a estos países tan dispersos? Dave Stephenson, director comercial de Airbnb, afirma que se trata de lugares donde la presencia de la empresa es pequeña en comparación con la cantidad de dinero que la gente gasta en viajes. La empresa está trabajando en formas de «mostrarse localmente relevante», explica, «para que la gente piense por qué es mejor usar Airbnb». Stephenson sostiene que Airbnb, a pesar del reconocimiento de su nombre, tiene una huella más pequeña que los hoteles. La empresa afirma que tiene ocho millones de alojamientos activos en todo el mundo, frente a, según una estimación, unos 17 millones de habitaciones de hotel. Airbnb aspira a cerrar esa brecha, continente por continente.
Hay algo más que conecta esta ambiciosa estrategia: Airbnb está buscando nuevas fronteras en un momento en que ciudades de todo el mundo están tomando medidas enérgicas contra la empresa y otras plataformas de alquiler a corto plazo, en gran parte en respuesta a las quejas de que los alquileres a corto plazo atraen a turistas (a menudo indisciplinados) y desplazan a los residentes locales. Barcelona, donde se calcula que hay unos 20.000 alojamientos de Airbnb, ha afirmado que prohibirá todos los alquileres de corta duración antes de 2028. Málaga dejará de conceder nuevos permisos de alquiler a corto plazo en decenas de barrios. Nueva York promulgó una ley en 2023 que borró del mapa casi todos los alquileres de corta duración. Otras ciudades, como Londres y París, han aplicado límites estrictos al número de noches al año que una propiedad puede figurar en la lista de alquileres de corta duración.
Para Airbnb, el terreno desconocido parece más atractivo a medida que parte de su tierra firme se hace menos firme.
Cuando Airbnb era nueva y crecía rápidamente en la década de 2010, había poca regulación sobre los alquileres a corto plazo. Muchos no previeron cómo los propietarios de viviendas, e incluso los inquilinos, convertirían Airbnb en pequeños imperios empresariales de la noche a la mañana. Pero las quejas aumentaron con los años. Los vecinos denunciaron que los inquilinos a corto plazo organizaban a menudo fiestas que generaban basura, ruido y caos general en edificios y barrios, incluso después de que la empresa prohibiera a los huéspedes celebrar grandes encuentros. Los vecinos también culparon a los lucrativos alquileres de hacer subir los precios de la vivienda. En el coste de la vivienda influyen muchos factores pero, en 2020, los investigadores descubrieron que el crecimiento de Airbnb en el código postal medio supuso un aumento de 9 dólares (8,6 euros) en el alquiler mensual y de 1.800 dólares (1.715 euros) en el precio de la vivienda, lo que representa una quinta parte del crecimiento del alquiler y una séptima parte del aumento del valor de la propiedad. Un informe del interventor de la ciudad de Nueva York concluyó que, entre 2009 y 2016, el 9,2% del aumento de los alquileres podía atribuirse a Airbnb.
En este momento, decenas de gobiernos locales de todo el mundo han promulgado leyes que regulan los alquileres a corto plazo que se adaptan a sus ciudades. Esto ofrece a los lugares en los que Airbnb pretende expandirse la ventaja de ver cómo las distintas normativas han empezado a afectar a la disponibilidad de alojamiento en otros lugares, en caso de que quieran actuar de forma proactiva. «Aunque los lugares en los que Airbnb podría introducirse no cuenten con un marco [regulador], al menos hay ejemplos en los que los gobiernos han reconocido la necesidad de proteger la vivienda y han aplicado con éxito medidas para regularla», afirma Murray Cox, fundador de Inside Airbnb, que analiza los datos de Airbnb para mostrar su presencia en ciudades de todo el mundo. Las ciudades podrían adoptar métodos de otros lugares, como exigir a Airbnb que comparta datos con las autoridades locales, limitar los alquileres de corta duración a barrios más comerciales o permitir a los anfitriones alquilar su residencia principal un número limitado de noches al año.
Para Airbnb, el mosaico de normativas existentes en todo el mundo es a la vez «un problema y una oportunidad», según Cox. Si se restringen los alquileres en París, la empresa podría tratar de expandirse a ciudades cercanas o a zonas rurales de Francia donde haya menos normativa. Para Airbnb, eso podría significar entrar en nuevos países. «O no pueden crecer o están en declive en ciudades o en algunas partes» de sus mercados principales, afirma Cox. «La única forma de mantener sus ingresos o crecer es introducirse en otros mercados».
Airbnb no se opone frontalmente a las normas. Si la normativa está en vigor antes de que la empresa se expanda a un nuevo mercado, podría simplificar el proceso para anfitriones y huéspedes y evitar que Airbnb tenga que pivotar y borrar de un plumazo decenas de miles de anuncios de su plataforma tras la aprobación de una nueva ley. «Realmente acogemos con satisfacción una regulación sensata», comenta Stephenson. «De una forma sensata y razonable, funciona bastante bien». Airbnb sigue presionando contra lo que considera regulaciones extralimitadas, como las de la ciudad de Nueva York. Y, a pesar de las regulaciones, Airbnb está creciendo. Sus ingresos aumentan un 10% interanual, y el número de noches reservadas creció, junto con las experiencias, que incluyen actividades ofrecidas por empresas locales y guías turísticos, un 8%.
Pero los retos de Airbnb no se limitan a la normativa. También debe conseguir que la gente de todo el mundo se lo crea. «Cada país tendrá su propia dinámica», señala Jamie Lane, vicepresidente sénior de análisis y responsable de economía de AirDNA. En algunos países, acoger a extraños en casa no sería culturalmente aceptable. Lane también afirma que hay competidores locales de Airbnb en algunos lugares «que han tenido un gran impacto y les han dificultado la competencia”.
Esos retos son en parte la razón por la que Airbnb se retiró del sector del alojamiento en China en 2022, eliminando 150.000 anuncios allí. Por un lado, las estrictas normas de viaje del país en torno al COVID-19 duraron más que las medidas adoptadas por la mayoría de las demás naciones, lo que supuso un lastre para las reservas de viajes. Pero Airbnb tuvo que competir con empresas chinas que ofrecían alquileres a corto plazo mucho antes. Entre las alternativas locales se encontraba Tujia, diseñada específicamente para atraer a los viajeros chinos anticipándose a las horas punta y a las tarifas, según declaró Melissa Yang, cofundadora de la empresa, a CNN hace varios años.
Chesky confía plenamente en que Airbnb pueda ganarse el corazón y la mente de las masas allá donde vaya. «Airbnb tiene la misma resonancia en todas partes una vez que se conoce», declaró a los inversores en una conferencia a principios de este año. «De hecho, podría argumentar que Airbnb podría resonar mejor en Asia porque hay una población viajera más joven que no es tan predispuesta a los hoteles, y están en las redes sociales. Y nosotros estamos mucho más presentes en las redes sociales que nuestros competidores. Así que soy muy, muy optimista al respecto«.
Aunque la empresa no está detallando su estrategia de expansión en todos los países, uno de sus movimientos más evidentes comenzó en Japón este otoño. Airbnb publicó un anuncio en inglés el año pasado para promocionar los viajes a Kioto, pero en octubre intensificó sus anuncios en japonés. Busca atraer a los jóvenes viajeros japoneses que quieren hacer viajes de fin de semana, mostrando fotos de una familia que viaja a una cabaña elegante y moderna en una zona boscosa, donde cantan en un karaoke. Stephenson afirma que Airbnb también ha aprendido que los viajeros locales quieren estar cerca de los onsens, los baños termales japoneses, por lo que los anuncios muestran ahora los onsens cercanos.
En otros lugares, Airbnb ha ido implementando los métodos de pago preferidos por los locales. La empresa ha incorporado recientemente KaKao Pay en Corea del Sur y Vipps en Noruega, entre otras muchas opciones. Puede parecer un pequeño paso, pero Airbnb cree que conocer cómo paga la gente hará más atractivo el servicio.
Los investigadores siguen de cerca la expansión de Airbnb. Bianca Tavolari, investigadora y miembro del consejo asesor del Observatorio Global de Alquileres a Corto Plazo, un grupo de organizaciones latinoamericanas dedicadas a la vivienda, afirma que Brasil se ha quedado rezagado en la regulación de los alquileres a corto plazo, aunque un tribunal dictaminó el año pasado que los anfitriones deben contar con el consentimiento explícito de los propietarios para publicar apartamentos como alquileres a corto plazo. Airbnb comparte cierta información sobre tendencias turísticas con las autoridades locales a través de su portal municipal, pero investigadores como Tavolari siguen teniendo dudas sobre el impacto total de Airbnb. «Vamos a ciegas», indica. Sin embargo, «las ciudades lo ven como una gran oportunidad», sobre todo las que dependen en gran medida del turismo, afirma, y piensan menos en los costes a largo plazo para los residentes.
Cox asegura tener «la esperanza de que algunos de estos lugares a los que Airbnb planea llegar ya hayan empezado a pensar» en cómo gestionar su crecimiento. Si la hipótesis de Chesky es correcta, Airbnb podría seguir expandiéndose rápidamente una vez que los ciudadanos de otras partes del mundo se acostumbren a esta manera de viajar. Las ciudades deberían estar preparadas antes de que más turistas empiecen a hacer las maletas.
