Hace solo unos años, los mercados inmobiliarios de las zonas cálidas y soleadas de Estados Unidos parecían, bueno… cálidos y soleados. En los días felices de 2021 y 2022, ciudades como Austin, Tampa, Phoenix y Atlanta atraían a multitudes de personas que se mudaban allí. Las viviendas en venta recibían múltiples ofertas por encima del precio de venta, y los compradores pagaban en efectivo para acelerar sus compras.
En la actualidad, los grandes «ganadores» de la reorganización del trabajo desde casa se han convertido en perdedores. Cada vez menos personas se mudan a los llamados Zoomtowns o pueblos de Zoom, en referencia a la plataforma de videollamadas. Las ofertas de viviendas se acumulan en el mercado. Los precios están bajando. La ansiedad ha pasado de los compradores que intentaban abrirse paso a los vendedores que solo intentaban deshacerse de sus propiedades. Un nuevo informe de la empresa de análisis inmobiliario Parcl Labs, compartido en exclusiva con Business Insider, muestra que los vendedores de viviendas de la mitad inferior de Estados Unidos, también conocida como el Sun Belt, son los más desesperados del país.
Por otro lado, los mercados inmobiliarios del Medio Oeste y el Noreste se mantienen fuertes. El inventario en esas partes del país sigue siendo escaso y los precios han subido. Las viviendas se venden a un ritmo más rápido que en el resto de Estados Unidos. Estas ciudades no llamaron mucho la atención durante la pandemia (¿cuántos titulares viste sobre Buffalo, Cleveland, Milwaukee o Detroit?), pero los vendedores de allí han mantenido discretamente su poder de negociación. Prácticamente en todos los aspectos, la clasificación inmobiliaria de EEUU ha dado un vuelco.
«Nos encontramos en un mercado inmobiliario de dos niveles«, me explica Mike Simonsen, economista jefe de la empresa de corretaje Compass y cofundador de Altos Research. «Es realmente evidente».
A primera vista, podría parecer una simple cuestión de oferta: los constructores acudieron en masa al Sun Belt y pusieron muchas palas en el suelo, preparando el terreno para una inevitable caída de los precios cuando todas esas nuevas viviendas salieran al mercado. Sin duda, eso es parte del problema. Pero también se trata de una historia sobre cambios aún mayores en el mercado laboral, las tendencias migratorias y la asequibilidad: por qué la gente se muda (o no) y dónde decide establecerse. El Sun Belt ya no atrae a tantos migrantes como antes, mientras que el Medio Oeste y el Noreste retienen a más personas que durante los años álgidos de la pandemia. Y lo que es aún más preocupante, muchos estadounidenses no se están mudando en absoluto. Están atrapados en el mismo lugar, con miedo a dejar sus trabajos o cambiar sus hipotecas baratas por otras más caras. Sin señales de un cambio de tendencia en el horizonte, los nuevos ganadores del mercado inmobiliario podrían mantenerse en la cima durante los próximos años.
Los estadounidenses se mueven siguiendo patrones predecibles. Durante las últimas décadas, el noreste y el medio oeste han sufrido una hemorragia de población hacia el Sun Belt, donde abundan los puestos de trabajo, el clima es mejor y las viviendas son más baratas. Entre mediados de 2018 y mediados de 2019, el último año completo de datos del censo antes de que se desatara la pandemia, el noreste perdió 294.000 residentes netos que se trasladaron a otras partes del país, mientras que el medio oeste perdió casi 162.000. El sur, por su parte, ganó casi 408.000 personas, y el oeste registró un aumento de 48.000.
«Llevamos muchos años trasladándonos del norte al sur«, me cuenta Simonsen. «Construimos las casas en el sur. Vendemos nuestras casas en el norte».
La demanda de vivienda se disparó al inicio de la pandemia: el número de propietarios de viviendas en el país aumentó en 2,2 millones de personas entre el primer trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2022, según un análisis del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. Pero, a pesar de todo lo que se ha hablado sobre la agitación, los que se mudaron se mantuvieron más o menos fieles a los patrones de desplazamiento previos a la pandemia, solo que a una velocidad vertiginosa. La gente siguió migrando de los grandes centros urbanos a los suburbios y del norte al sur. Los estados del Sun Belt, entre ellos Florida, Texas, Arizona y Carolina del Norte, experimentaron el mayor aumento de población debido a la migración interna entre mediados de 2020 y mediados de 2021, según un análisis de Harvard de los datos del censo. La zona metropolitana de Dallas, por ejemplo, ganó alrededor de 63.000 personas procedentes de otras partes del país ese año, lo que supone un enorme aumento con respecto a las 19.000 del año anterior. Phoenix, Tampa, Austin y Charlotte registraron aumentos similares. Los estados caros con grandes áreas urbanas, como California, Nueva York, Illinois y Massachusetts, sufrieron las mayores pérdidas.
Si bien la migración puede seguir tendencias arraigadas desde hace tiempo, la idea de un mercado inmobiliario «nacional» es realmente un mito: cada ciudad, pueblo e incluso código postal tiene sus propias peculiaridades. Sin embargo, la caótica reorganización de los primeros días de la pandemia dio lugar a lo más parecido que hemos visto a mercados locales en todo el país moviéndose en la misma dirección: los precios subieron y el inventario bajó. Aunque algunos estados registraron muchas más llegadas que otros, los compradores de todo el país se lanzaron al mercado en busca de hipotecas baratas, más espacio y la promesa de riqueza generacional, incluso si la mudanza era solo al otro lado de la calle. Esto provocó un aumento de los precios prácticamente en todo el país (con la excepción de las grandes ciudades que perdieron mucha población, como San Francisco). Ahora, sin embargo, el país se está dividiendo en dos mercados distintos. Si alguien quiere vender una casa en estos días, sus perspectivas son muy diferentes dependiendo de si se encuentra en Boise o en Buffalo.
En el Sun Belt y Mountain West, los constructores de viviendas vieron las señales de demanda del movimiento nacional y se pusieron manos a la obra. «Sin duda, hay una mentalidad de rebaño», afirma Ryan McKeveny, director general de la empresa de investigación inmobiliaria Zelman, una compañía de Walker & Dunlop. Según me cuenta, los constructores de viviendas «se inclinan todos por los mismos mercados». El censo estima que el parque inmobiliario de la región sur aumentó en casi 3,3 millones entre 2020 y 2024, en comparación con solo 750.000 en el Medio Oeste y unos escasos 483.000 en el Noreste. A pesar de la prisa por empezar a construir, esas viviendas no se materializaron de golpe. Por lo general, se necesitan un par de años para que surjan nuevas viviendas. Mientras tanto, los precios en el Sun Belt se dispararon.
Tomemos como ejemplo Austin. La capital de Texas fue la gran área metropolitana con mayor crecimiento entre 2020 y 2022, según datos del censo, con un aumento neto de 120.000 habitantes, lo que supone un incremento de la población del 5,3%. A pesar del auge de la construcción de viviendas, la oferta simplemente no pudo seguir el ritmo: el precio medio de la vivienda en Austin se disparó más de un 60% en ese mismo periodo, según Zillow. Pese a ello, al final, los constructores recuperaron algo de terreno. Para el otoño pasado, el parque de viviendas en venta de Austin había aumentado en más de 76.000 unidades, o un 8,34%, desde 2020, según Parcl Labs, una hazaña monumental para una ciudad tan grande. Sin embargo, al mismo tiempo que estas nuevas unidades salieron al mercado, el flujo de personas hacia Austin comenzó a disminuir. La migración interna neta totalizó menos de 14.000 personas desde mediados de 2023 hasta mediados de 2024, lo que sigue siendo positivo, pero muy por debajo del máximo de 44.000 alcanzado en 2021. Los compradores también se echaron atrás ante el aumento de los tipos hipotecarios, lo que se traduce en pagos mensuales mucho más caros. Menos compradores, más viviendas en venta… Ya te puedes imaginar lo que ocurre a continuación. El valor de las viviendas en Austin ha caído más de un 23% desde su máximo en el verano de 2022, según datos de Zillow.
Un análisis reciente de Zelman muestra que los puntos calientes de la era pandémica, como Denver, Austin, Memphis, Tampa y Dallas, han experimentado un gran aumento en el inventario activo, o el número de viviendas disponibles para la venta, mientras que los precios medios han bajado con respecto al año anterior. En Denver, por ejemplo, el inventario ha aumentado casi un 50% con respecto al mismo periodo de 2019, mientras que el precio medio ha bajado ligeramente con respecto al año anterior. Los precios en Dallas han bajado casi un 2% interanual, mientras que el inventario ha aumentado más de un 20% con respecto a 2019. La migración neta a Florida y Texas sigue siendo positiva, según un análisis de Zelman, pero es inferior a la de 2019. El área metropolitana de Dallas solo sumó 25.000 personas por migración interna en el periodo de 12 meses que finalizó en junio de 2024, frente a las 91.000 de hace un par de años. El aumento de 11.000 personas en Tampa fue una fracción de las 54.000 personas que se sumaron durante el auge de la bonanza de reubicaciones.
Que haya bajado un poco el ritmo de la pandemia no es ninguna sorpresa. Lo que es más interesante son los mercados donde los vendedores tienen claramente la ventaja. Estas áreas metropolitanas del noreste y el medio oeste no sufrieron en su mayoría las enormes subidas de precios que fueron habituales en el Sun Belt, pero tampoco recibieron una gran cantidad de nueva oferta por parte de los constructores de viviendas, que se centraron en crear nuevas comunidades residenciales en el sur. Según el análisis de Zelman, los niveles de inventario en lugares como Buffalo, Milwaukee, Detroit y Cleveland siguen estando por debajo de sus niveles de 2019, mientras que los precios han aumentado entre un 4% y un 8% en comparación con el año pasado. La gente no se está apresurando precisamente a mudarse a estas zonas, sino que las décadas de pérdidas migratorias se han ralentizado considerablemente. El área metropolitana de Cleveland perdió solo 3.500 personas en términos netos en 2024, en comparación con las casi 10.000 de 2021. Lo mismo ocurrió en Milwaukee. El área metropolitana de Minneapolis-St. Paul registró un ligero aumento el año pasado, tras perder la friolera de 14.000 residentes por la migración interna neta en 2021.
El movimiento de norte a sur sigue vigente, pero el norte está perdiendo menos población y el sur no está ganando como antes. Las cifras más recientes, correspondientes al periodo de un año que finalizó a mediados de 2024, muestran que la migración interna neta hacia el sur se redujo casi un 38% en comparación con el primer año de la pandemia. Por otro lado, la migración interna hacia el Medio Oeste ha aumentado alrededor de un 60% en ese mismo período, aunque sigue siendo negativa en términos absolutos. La pérdida neta del Noreste se redujo a 192.000 en el último recuento, en comparación con una pérdida de 390.000 en el punto álgido de la pandemia. Con el retroceso de la ola migratoria, los vendedores de las metrópolis que antes estaban en auge se están volviendo realistas. En Denver, Charlotte, Jacksonville y algunos otros mercados del Sun Belt, más de la mitad de las viviendas unifamiliares en venta han sufrido una rebaja de precio, según datos de Parcl Labs. En las áreas metropolitanas de Boston, Filadelfia y Búfalo, la proporción de anuncios en esa categoría se reduce a menos de un tercio.
Esa es solo una métrica. Para evaluar la desesperación de los vendedores en estos días, Parcl Labs creó lo que denomina el Índice de Vendedores Motivados, que combina cuatro factores: el número de recortes de precios en los anuncios inmobiliarios, el tiempo transcurrido entre esos recortes, la magnitud de las reducciones de precios y el tiempo que las viviendas permanecen en el mercado. Cuanto más alta es la puntuación, mayor es la urgencia de los propietarios por vender. La mitad sur de Estados Unidos, con la excepción de gran parte de California, está inundada de puntuaciones altas, lo que indica que los vendedores están cediendo poder de negociación a los compradores. Lo mismo ocurre en gran parte del oeste. Por otro lado, el medio oeste y el noreste registraron algunas de las puntuaciones más bajas del país: en comparación, los vendedores de esas zonas están en una posición bastante cómoda.
«Tenemos una caída de los precios de la vivienda en muchos de estos mercados inmobiliarios que han salido ganando con la pandemia«, me explica Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs. «Los vendedores en muchos de esos mercados están muy motivados para salir».
Según Lewris, ese índice es «un buen indicador de la evolución que pueden seguir los precios de la vivienda». En otras palabras, la abundancia de vendedores motivados en la actualidad probablemente augure más caídas de precios en el futuro. Si los propietarios están bajando sus precios para adaptarse al mercado, eso demuestra que no solo están tanteando el terreno con la esperanza de obtener la cantidad soñada.
En el verano de 2024, los vendedores parecían contentos con esperar a obtener el mejor precio. Sin embargo, el verano pasado se produjo un notable aumento en la motivación de los vendedores, según Lucy Ferguson, otra ejecutiva de Parcl Labs.
«No solo hay más oferta en el mercado, sino que también hay muchos más recortes de precios», apuna Ferguson. «Es como si los vendedores se enfrentaran a la realidad. Ese es el tema principal».
Con los tipos hipotecarios aún muy por encima de los mínimos alcanzados durante la pandemia, millones de hogares están esperando a ver qué pasa. Los propietarios actuales no están dispuestos (o no pueden) renunciar a sus ventajosos tipos hipotecarios, por lo que están retrasando las mudanzas que, de otro modo, habrían realizado. Los inquilinos se mantienen a la espera hasta que la ecuación de la asequibilidad se incline a su favor. Esto ayuda a explicar por qué el nivel relativo de demanda es mucho mayor en el Medio Oeste que en lugares como Texas o Florida. Cuando la gente se queda estancada, los patrones migratorios típicos se rompen. El sur suma menos compradores nuevos y el norte retiene a más de ellos. El resultado es un crecimiento más débil de los precios, o incluso una caída de los mismos, en lugares que antes eran bastiones fiables del aumento del valor de las viviendas.
«Si fuera una familia joven de los suburbios de Chicago o del norte del estado de Nueva York, habría comprado mi casa al tipo que se mudó a Orlando», me cuenta Simonsen. «Pero no la vendieron y yo sigo necesitando comprar una».
El mercado laboral también apunta a una economía estancada. El desempleo es bajo, pero la contratación ha bajado mucho. La «tasa de renuncias», o porcentaje de trabajadores que abandonan voluntariamente sus puestos de trabajo, se está quedando atrás. La gente es cautelosa a la hora de dar grandes pasos en su vida que podrían dejarla en la estacada si las cosas salen mal. Para buscar señales de deshielo en el mercado inmobiliario, Simonsen me dice que estará atento a un repunte en la tasa de renuncias: si la gente confía en que puede dejar su trabajo y encontrar uno nuevo, es una buena señal de que está preparada para otros cambios importantes, como una mudanza al otro lado del país. Hasta entonces, cabe esperar que se mantenga esta inversión de los ganadores y perdedores de la era del COVID-19.
«En muchos de estos mercados, donde los precios de la vivienda se mantienen estables o bajan, no veo exactamente ninguna razón por la que de repente los precios de la vivienda vayan a volver a acelerarse de forma significativa«, me dice McKeveny, investigador de Zelman.
El Sun Belt aún está muy lejos de sufrir un «colapso del mercado»: incluso lugares como Austin siguen sumando población en términos netos, aunque a un ritmo mucho más lento. Pero las bajadas de precios suponen un serio revés a la realidad. Ahora que el auge de las Zoomtowns es ya un recuerdo lejano, los compradores del sur y del oeste montañoso se benefician de un mayor poder de negociación del que han tenido en años. Por el contrario, sus homólogos del norte siguen enfrentándose a una dura competencia y al aumento de los precios. Se puede contar con que el péndulo oscilará en la otra dirección una vez que la gente empiece a moverse de nuevo. Mientras tanto, lugares como Cleveland y Buffalo seguirán disfrutando de una posición privilegiada en lo más alto del mercado inmobiliario.
Traducido por: Andrea Gómez Bobillo
